Acheter ou louer un logement dans Paris intra-muros suppose de lire un marché contraint par la rareté du foncier, encadré par la loi du 6 juillet 1989 et désormais trié par l'étiquette énergie. Le prix au mètre carré reste le premier repère, mais il ne dit presque rien de la valeur d'un lot tant qu'on ignore son étage, son exposition, l'état de sa copropriété et son classement au diagnostic de performance énergétique.
Les notaires du Grand Paris relèvent un prix moyen de 9 520 euros par mètre carré pour les appartements anciens parisiens à fin mai 2026, en progression de 0,1 pour cent sur un an. Les observatoires d'agences situent la moyenne un peu plus haut, entre 9 650 et 9 810 euros, l'écart tenant à la période retenue et au traitement des transactions atypiques. Sur deux ans, le repli reste voisin de 5 pour cent, et de près de 11 pour cent par rapport au sommet de 2020.
Le marché s'est donc stabilisé plutôt que redémarré. À l'échelle régionale, la moyenne des appartements franciliens s'établit à 6 120 euros par mètre carré, pour 29 370 ventes de logements anciens entre mars et mai 2026, volume identique à celui de l'année précédente. Cette respiration doit tout à la détente des taux de crédit et rien à un choc de demande : le pouvoir d'achat immobilier des ménages a regagné quelques mètres carrés, sans retrouver son niveau de 2021.
L'amplitude intra-muros va du simple au double. Le 7e dépasse 15 000 euros par mètre carré, les secteurs Saint-Thomas-d'Aquin et Saint-Germain-des-Prés se traitant près de 16 000 euros. À l'autre extrémité, le 19e se situe vers 8 100 euros, et certains quartiers du 18e, La Chapelle ou la Goutte d'Or, passent sous 7 700 euros. Le croissant Est, du 10e au 20e, concentre l'essentiel des volumes et sert de variable d'ajustement : c'est là que la baisse a été la plus franche, et là que la reprise se lit en premier. À l'intérieur d'un même quartier, un dernier étage sans ascenseur ou un rez-de-chaussée sur cour sombre s'écarte encore de la moyenne de 15 à 25 pour cent.
Paris applique l'encadrement des loyers depuis 2019. Un arrêté préfectoral, celui du 12 juin 2026 pour la période ouverte au 1er juillet, fixe par secteur géographique trois valeurs au mètre carré de surface habitable : loyer de référence, loyer de référence majoré et loyer de référence minoré. Le plafond opposable est le loyer majoré, soit la référence augmentée de 20 pour cent. Il se lit en croisant l'adresse, l'époque de construction, le nombre de pièces principales et le caractère meublé ou nu du bail.
Au-delà du plafond, le bailleur ne peut réclamer un complément que pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, étrangères à l'ordinaire du secteur et non déjà prises en compte dans le loyer de référence. Une terrasse en propre, une vue dégagée, une hauteur sous plafond inhabituelle peuvent le justifier, jamais un simple bon état d'entretien. Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature pour le contester. L'absence de mention du loyer de référence dans le bail expose, après mise en demeure, à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Paris relève intégralement de la zone tendue. Le préavis du locataire tombe à un mois quel que soit le motif, la taxe sur les logements vacants s'applique, et la révision annuelle du loyer suppose une clause expresse indexée sur l'indice de référence des loyers.
La loi Climat et Résilience a interdit la mise en location des logements classés G au 1er janvier 2025, étend la mesure aux F au 1er janvier 2028, puis aux E au 1er janvier 2034. Un audit énergétique accompagne désormais la vente des monopropriétés classées F, G, et E depuis 2025, avec des scénarios de travaux chiffrés. Paris y est très exposé : petites surfaces mansardées, chauffage électrique ancien, façades protégées, l'immeuble haussmannien cumule les handicaps du calcul conventionnel.
La conséquence se lit au prix. La décote appliquée aux passoires intègre le coût réel des travaux, isolation par l'intérieur, remplacement des menuiseries, ventilation, changement d'émetteurs, souvent bridés par le règlement de copropriété et par les prescriptions du plan local d'urbanisme bioclimatique. Le diagnostic n'est plus une formalité annexée à la promesse, c'est un poste de négociation à part entière.
La surface annoncée relève de la loi Carrez : superficie privative des locaux clos et couverts, déduction faite des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Un écart supérieur à 5 pour cent ouvre à l'acquéreur une action en diminution du prix dans l'année suivant l'acte authentique.
La copropriété pèse ensuite lourdement. Les immeubles achevés depuis plus de quinze ans doivent disposer d'un projet de plan pluriannuel de travaux, dont le calendrier s'est échelonné selon le nombre de lots. Le fonds de travaux de la loi ALUR doit être abondé chaque année à hauteur d'au moins 2,5 pour cent du montant des travaux programmés, ou de 5 pour cent du budget prévisionnel en l'absence de plan. Le DPE collectif s'impose aux copropriétés dont le permis est antérieur à 2013. Avant de signer, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et l'état daté renseignent mieux qu'une visite sur les appels de fonds à venir.
Louer sa résidence principale à une clientèle de passage suppose un numéro d'enregistrement obtenu par téléservice et affiché sur chaque annonce, un dispositif que la loi du 19 novembre 2024 généralise et centralise. La limite parisienne est descendue à 90 jours par année civile, contre 120 dans le régime national. Pour une résidence secondaire, il faut une autorisation de changement d'usage assortie d'une compensation, c'est-à-dire la transformation d'une surface commerciale en logement dans le même arrondissement. Le prix de cette commercialité réserve l'opération à des montages de taille, sous peine d'amendes allant de 10 000 à 100 000 euros.
Le taux communal de taxe foncière parisien reste fixé à 20,5 pour cent en 2026, après le passage de 13,5 à 20,5 pour cent décidé en 2023. Seule joue désormais la revalorisation nationale des valeurs locatives cadastrales, limitée à 0,8 pour cent cette année. Un cinquante mètres carrés supporte de l'ordre de 650 à 700 euros par an, un soixante-quinze mètres carrés approche 900 euros. À cela s'ajoutent les charges de copropriété, gardiennage et chauffage collectif en tête, qui pèsent souvent plus lourd que la fiscalité locale.
Le prolongement de la ligne 14 jusqu'à Orly et Saint-Denis Pleyel a déjà rapproché la petite couronne du centre. La ligne 15 Sud, désormais annoncée pour le début de 2027, poursuivra ce mouvement. Autour des gares livrées, les valeurs ont progressé plus vite que la moyenne départementale, ce qui resserre l'écart avec les arrondissements périphériques et déplace l'arbitrage de l'acquéreur, en mètres carrés gagnés contre minutes de trajet.